Princips “parāds seko dzīvoklim”: kas jāzina topošajiem dzīvokļa īpašniekiem?

2026. gada 1. janvārī stājās spēkā grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, ieviešot jaunu tiesisko principu – “parāds seko dzīvoklim”. To ir būtiski ņemt vērā topošajiem dzīvokļa īpašniekiem, jo gadījumos, kad par dzīvokli ir izveidojies parāds un īpašums tiek brīvprātīgi atsavināts – piemēram, pirkuma, dāvinājuma vai maiņas ceļā –, jaunais īpašnieks kļūst atbildīgs par iepriekšējā īpašnieka pēdējo trīs gadu maksājumu parādiem.

Pirms darījuma ir svarīgi pārliecināties, vai un kādas ir ar konkrēto dzīvokļa īpašumu saistītās parādsaistības, tāpēc pašvaldības SIA “Ventspils nekustamie īpašumi” kā lielākais apsaimniekotājs Ventspilī skaidro iedzīvotājiem, ko praksē nozīmē jaunais regulējums un kas būtu jāzina topošajiem dzīvokļu īpašniekiem.

Izmaiņas Dzīvokļa īpašuma likumā tika izstrādātas nolūkā aizsargāt dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesiskās intereses gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieki neveic samaksu par saņemtajiem pakalpojumiem un nepilda lojalitātes pienākumu pret dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībā uz uzkrājumu veidošanu dzīvojamai mājai.

Dzīvokļa īpašuma likums ir papildināts ar 13.¹ pantu, kurā noteikta dzīvokļa īpašuma ieguvēja atbildība par brīvprātīgi atsavinātā dzīvokļa īpašuma izdevumu segšanu. Proti, ja dzīvoklis tiek brīvprātīgi atsavināts, piemēram, pirkuma, dāvinājuma vai maiņas ceļā, tā jaunais īpašnieks ir atbildīgs par noteiktiem ar dzīvokli saistītiem maksājumu parādiem, kas radušies ne agrāk kā trīs gadus pirms dzīvokļa īpašuma pārejas viņa īpašumā. Tie var būt maksājumu parādi, kas ietver mājas pārvaldīšanas izdevumus, komunālo pakalpojumu maksu, iemaksas uzkrājumu fondā un maksu par zemes likumiskās lietošanas tiesībām/zemes nomas maksu.

Lai pirms darījuma veikšanas pārbaudītu informāciju par iespējamajiem parādiem, pircējam ir jājautā pārdevējam izziņa par maksājumiem vai jālūdz pārdevēju pilnvarot pircēju šādu izziņu saņemt. Ja izziņas nav, pastāv risks kopā ar dzīvokli iegūt arī likumā noteikto parāda daļu. Tā kā konkrēta parāda informācija ir saistīta ar personas datiem un finanšu saistībām, to izsniedz tikai īpašniekam vai pilnvarotai personai izziņas formā, ievērojot datu aizsardzības prasības. Lūgumā jānorāda dzīvokļa adrese, pieprasītāja dati, kontaktinformācija un izziņas saņemšanas veids. Ja mājā ir tiešie norēķini ar pakalpojumu sniedzējiem, izziņā tiek norādīta arī informācija par attiecīgajiem pakalpojuma sniedzējiem (bet netiek norādīti parādi pret šiem pakalpojuma sniedzējiem), lai pircējam/īpašniekam būtu skaidrs, kur jāvēršas par atsevišķiem maksājumiem.

Jaunā īpašnieka pienākums ir segt likumā noteikto maksājumu parādus nekavējoties pēc dzīvokļa iegūšanas, t. i., pēc īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmātā. Darījuma dalībniekiem ir pienākums nekavējoties rakstveidā paziņot pārvaldniekam par īpašnieka maiņu un iesniegt īpašuma tiesības apliecinošu dokumentu.

Vienlaikus arī pēc īpašnieka maiņas saglabājas tiesības apstrīdēt parāda pamatotību, tostarp arī jau uzsāktā tiesvedībā. Likumdošana paredz, ka jaunais īpašnieks var atgūt samaksāto parādu no iepriekšējā īpašnieka, t. i., jaunajam īpašniekam ir tiesības prasīt, lai iepriekšējais īpašnieks atlīdzina samaksāto iepriekšējā īpašnieka parādu, ja vien darījuma dokumentos nav noteikts citādi.

Atgādinām, ka princips “parāds seko dzīvoklim” attiecas uz dzīvokļa īpašuma brīvprātīgu atsavināšanu (pirkums, dāvinājums u. tml.). Piespiedu izpilde, mantojums vai citi nestandarta gadījumi var būt ar atšķirīgu juridisko risinājumu, un šādos gadījumos aicinām sazināties ar “Ventspils nekustamajiem īpašumiem” individuāli. Ja rodas citi jautājumi vai neskaidrības, kas saistīti ar principu “parāds seko dzīvoklim”, aicinām sazināties ar Pašvaldības SIA “Ventspils nekustamie īpašumi” juriskonsultu pa tālr. 63629562 vai e-pastā [email protected].